Nhiều rủi ro pháp lý nếu;thế chấp được kỳ vọng gỡ khó dòng vốn, song chuyên gia cảnh báo rủi ro pháp lý có thể dồn về phía người mua nhà.
- Mỹ đối mặt đóng cửa chính phủ
- Người vợ sát hại chồng ở Phú Thọ lĩnh án 19 năm tù
- Hà Nội triển khai dự án khu đô thị đa mục tiêu hơn 60.500 tỷ đồng tại Đông Anh
Nhiều rủi ro pháp lý, Người mua đối mặt nguy cơ pháp lý kéo dài
Đề xuất cơ chế “bán nhà trước – giải chấp sau”; cho phép chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai dù đang thế chấp; đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều. Các hiệp hội và doanh nghiệp bất động sản cho rằng đây là giải pháp giúp khơi thông dòng vốn, giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.
Tuy nhiên; từ phía người mua và giới chuyên gia; không ít lo ngại được đặt ra về rủi ro pháp lý. Thực tế tại TP HCM cho thấy nhiều dự án đã bàn giao nhà nhiều năm nhưng cư dân vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu do chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ giải chấp với ngân hàng. Trong các trường hợp này; người mua thường rơi vào thế bị động; phải chờ đợi hoặc theo đuổi khiếu nại; khởi kiện kéo dài.
Theo đánh giá của các chuyên gia; người mua nhà cá nhân rất khó kiểm soát năng lực tài chính thực tế của chủ đầu tư cũng như tiến độ trả nợ ngân hàng. Khi phát sinh tranh chấp; dù đã thanh toán đủ tiền và nhận nhà; người mua vẫn có nguy cơ chịu thiệt thòi do quyền ưu tiên xử lý tài sản thuộc về ngân hàng nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.
Luật hiện hành ưu tiên bảo vệ người mua nhà
Từ góc độ pháp lý; các chuyên gia cho rằng nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản đặc thù; khi người mua phải thanh toán trong lúc quyền sở hữu chưa được xác lập đầy đủ. Vì vậy; pháp luật nhà ở trong nhiều năm qua luôn đặt ra nguyên tắc chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro, trong đó có yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp tài sản trước khi ký hợp đồng mua bán.
Luật Nhà ở 2023 tiếp tục kế thừa tinh thần này; nhằm ngăn chặn tình trạng một tài sản bị thế chấp hoặc giao dịch chồng chéo; đồng thời bảo vệ người mua trước nguy cơ tài sản bị xử lý để thu hồi nợ. Việc cho phép bán nhà chưa giải chấp; dù có sự đồng thuận của các bên; về bản chất có thể làm thay đổi trật tự ưu tiên trong giao dịch; khiến quyền lợi của người mua bị xếp sau ngân hàng khi xảy ra tranh chấp.
Ngoài ra; sự bất cân xứng thông tin cũng là vấn đề đáng lo ngại. Không phải người mua nào cũng đủ kiến thức pháp lý để đánh giá đầy đủ các điều khoản liên quan đến thế chấp;giải chấp hay kiểm soát dòng tiền. Trong khi đó; ngân hàng có đầy đủ công cụ pháp lý để bảo toàn vốn; còn người mua thường phải gánh hậu quả trực tiếp nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết.
Trong bối cảnh niềm tin thị trường bất động sản vừa có dấu hiệu phục hồi, nhiều ý kiến cho rằng mọi điều chỉnh chính sách cần được cân nhắc thận trọng; hài hòa giữa mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và bảo đảm an toàn pháp lý cho người mua nhà – nhóm yếu thế hơn trong các giao dịch bất động sản.
Theo: VnExpress