Trong bối cảnh giá chung cư tại Hà Nội liên tục tăng mạnh, thanh khoản thị trường lại đang chững lại rõ rệt. Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính là giá bán đã vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực, khiến nhu cầu lớn nhưng giao dịch không thành.

Giá tăng cao, thanh khoản lao dốc

Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam, giá bán thông thủy căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý vừa qua đã đạt mức trung bình 79 triệu đồng/m², tăng 6% theo quý và vọt lên tới 33% so với cùng kỳ năm 2024. Tuy nhiên, tổng số căn hộ được bán trong 6 tháng đầu năm 2025 chỉ đạt 9.130 căn, giảm mạnh 27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới hiện chỉ đạt khoảng 60%, thấp hơn mức 70% của năm trước. Điều này cho thấy mặc dù nguồn cung vẫn được tung ra, thị trường lại thiếu lực cầu tương xứng.

Báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy mức giá bình quân chung cư tại Hà Nội đã chạm 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước. Đáng chú ý, mức tăng này chủ yếu đến từ các chủ đầu tư tiếp tục chào bán hàng tồn kho với giá điều chỉnh tăng cao hơn.

Rao bán hàng tháng trời, nhà vẫn “ế”

Khảo sát thực tế tại một số khu vực tại Hà Nội cho thấy, nhiều căn hộ được rao bán trong suốt 3-4 tháng nhưng chưa tìm được khách mua, dù chủ nhà không hề hạ giá.

Ví dụ, một căn hộ rộng 63m² tại phường Tây Mỗ đang được rao với giá 4,8 tỷ đồng (tương đương hơn 76 triệu đồng/m²) – mức giá này giữ nguyên suốt 4 tháng nhưng vẫn chưa có giao dịch. Một căn khác tại phường Cầu Giấy, diện tích 78m², đang được chào bán 6,7 tỷ đồng (tức gần 86 triệu đồng/m²) dù đã rao từ 3 tháng trước.

Anh Trường Giang – chủ một sàn môi giới tại Hà Nội – cho biết, tình trạng chung là chủ nhà kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, nên không chịu giảm giá. Trong khi đó, người có nhu cầu thực lại bị “đẩy” ra ngoài thị trường do giá quá cao.

“Nhiều người cần mua nhà nhưng không thể mua nổi ở thời điểm hiện tại. Họ đang tạm dừng kế hoạch, chờ thị trường điều chỉnh hoặc đợi các dự án nhà ở xã hội được triển khai trong thời gian tới”, anh Giang chia sẻ.

Người mua thực “chật vật” vì giá vượt trần

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – nhận định, tình trạng thanh khoản chậm chủ yếu do mức giá hiện nay đã vượt khả năng chi trả của số đông người mua ở thực. Ở phân khúc sơ cấp, nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào dòng sản phẩm cao cấp, gần như không còn căn hộ dưới 60 triệu đồng/m².

Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại bị ảnh hưởng bởi nhóm đầu cơ, khiến mặt bằng giá vẫn bị đẩy lên, dù giao dịch gần như đóng băng. Điều này càng khiến người mua e ngại.

“Giá hiện tại đã chạm trần, khó có thể tăng đột biến như trước. Nhưng nếu vẫn giữ ở mức cao như hiện nay, thanh khoản thị trường sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng”, ông Đính cảnh báo.

Nhu cầu vẫn lớn, nhưng cung – cầu không gặp nhau

Chuyên gia bất động sản Phạm Đức Toản cho rằng, có hai nguyên nhân khiến thị trường chung cư Hà Nội rơi vào trạng thái “lặng sóng”: Thứ nhất, giá đã quá cao khiến người có nhu cầu thực không thể tiếp cận. Thứ hai, tâm lý chờ đợi đang bao trùm thị trường.

“Người mua ở thực cần nhà ở phân khúc hợp lý, nhưng hiện trên thị trường lại toàn căn hộ cao cấp, giá chạm ngưỡng. Điều này khiến cung – cầu không gặp nhau”, ông Toản phân tích.

Theo ông, những người có nhu cầu cấp thiết thì vẫn phải mua, còn người chưa thực sự cần gấp có thể đợi thêm 1-2 năm. Khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến sẽ dồi dào hơn và mức giá sẽ phù hợp hơn với đại đa số người dân.

Thị trường cần điều chỉnh để phục vụ đúng đối tượng

Các chuyên gia đều chung nhận định: Hà Nội đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền. Nếu không có sự điều chỉnh về giá hoặc chính sách phát triển nhà ở hợp lý hơn, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái kém thanh khoản kéo dài, bất chấp nhu cầu thực vẫn rất lớn.

Theo: Dân trí