Nguồn cung nhà ở tăng mạnh nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý; nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn neo cao do lệch pha phân khúc và chi phí đầu vào.

Nguồn cung bất động sản nhà ở trong năm nay; ghi nhận mức tăng đáng kể so với năm trước. Nhiều dự án tại Hà Nội; TP HCM và các địa phương vệ tinh đã được tái khởi động. Tuy nhiên; diễn biến này chưa kéo giá nhà đi xuống như kỳ vọng của thị trường.

Theo các tổ chức nghiên cứu; giá căn hộ và nhà ở riêng lẻ vẫn duy trì mặt bằng cao. Một số khu vực chỉ ghi nhận trạng thái chững lại; chưa xuất hiện xu hướng giảm rõ rệt. Thực tế này đặt ra câu hỏi về mối quan hệ giữa cung và giá trên thị trường nhà ở.

Lệch pha phân khúc khiến cung tăng nhưng cầu thực chưa được giải tỏa

Nguồn cung tăng chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Tại TP HCM; nhóm sản phẩm này chiếm phần lớn rổ hàng mở bán mới. Các địa phương lân cận cũng có tỷ trọng lớn dự án giá cao.

Trong khi đó; nhà ở vừa túi tiền và trung cấp tiếp tục khan hiếm; Đây là phân khúc phục vụ nhóm thu nhập trung bình và nhu cầu ở thực. Việc thiếu sản phẩm phù hợp khiến áp lực giá không được giải tỏa; dù tổng lượng dự án tăng.

Nhà ở xã hội được kỳ vọng đóng vai trò cân bằng thị trường. Tuy nhiên, tỷ lệ dự án và số căn vẫn ở mức thấp so với nhu cầu thực tế. Điều này làm giảm tác động điều tiết giá của phân khúc này.

Chi phí phát triển cao làm thu hẹp dư địa giảm giá

Bên cạnh cơ cấu sản phẩm; chi phí đầu vào là yếu tố quan trọng giữ giá nhà ở mức cao. Tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành dự án. Chi phí giải phóng mặt bằng tại nhiều khu vực tăng mạnh theo cơ chế thị trường.

Giá vật liệu xây dựng và chi phí tài chính cũng gia tăng. Doanh nghiệp phải vay vốn trong thời gian dài để triển khai dự án. Nếu tiến độ bị kéo dài; chi phí lãi vay và quản lý phát sinh thêm; làm đội giá thành.

Ngoài ra, chi phí pháp lý, hạ tầng; marketing và bán hàng đều tăng so với trước. Điều này khiến việc phát triển nhà ở giá thấp gặp nhiều rủi ro về hiệu quả tài chính. Doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên phân khúc cao để bù chi phí.

Trước thực tế đó; cơ quan quản lý đã đề xuất nhiều giải pháp. Trọng tâm là đơn giản hóa thủ tục; kiểm soát chi phí đất đai và thúc đẩy nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Các chuyên gia cho rằng chỉ khi chi phí đầu vào được kiểm soát tốt; giá nhà mới có dư địa điều chỉnh theo hướng bền vững hơn.

Theo: VnExpress

Từ Khóa: